Contrato de arras confirmatorias

Según el Art. 1124 del Código Civil, las arras confirmatorias representan la entrega de una cantidad a cuenta del precio final de compraventa. Es un anticipo del pago. La entrega de arras confirmatorias en un contrato de compraventa privado prueban que existe efectivamente un acuerdo entre las partes y que la ejecución del mismo ha empezado. Al contrario de las arras penitenciales del artículo 1454 del código civil, no permiten desvincularse de la obligación de compraventa por las partes, con la pérdida de la señal entregada.

Si una de las partes se quiere echar atrás, la parte cumplidora podrá exigir o bien su cumplimiento o  bien reclamar daños y perjuicios por incumplimiento. De esta manera, si llegada la fecha de la escritura,  el comprador se niega a escriturar, el vendedor podrá exigirle  o bien comprar el inmueble o bien el abono de una cantidad en concepto de daños y perjuicios. A este respecto, las arras confirmatorias no limitan por su cuantía la indemnización por daños y perjuicios ni facultan a la parte cumplidora a retener dicha cuantía en concepto de pago de tal indemnización. Por lo tanto, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deberán ser cuantificados y probados conforme al régimen general aplicable.

Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos tipos: las arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras no contemplan ni prevén  el importe de penalización en caso de incumplimiento del contrato. la entrega de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta.

Por otro lado, las arras confirmatorias penales establecen una penalización en caso de incumplimiento mediante la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato, pero contrariamente a las arras penitenciales, sin perjuicio  de la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato, es decir la efectiva realización de la compraventa. Realmente se trata de fijar a priori los daños y perjuicios de un eventual incumplimiento.