Contrato de arras compraventa | Look & Find Madrid
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Contrato de arras

Una forma legal para asegurarse la venta o la compra de una vivienda es la firma de un contrato  de arras en el que el vendedor  se compromete a vender la casa y el comprador a comprarla. pero ¿qué es un contrato de arras? ¿En qué consiste?

 

¿Qué es?

 

Se trata de un auténtico contrato privado de compraventa entre el comprador y el vendedor en el que se deja por escrito la obligación  por ambas parte de firmar posteriormente una escritura de compraventa de una propiedad ante notario, mediante la entrega de una señal que llega a ser hasta un 10% del precio de compraventa. En el contrato de arras deberá quedar constancia de todo lo acordado entre las partes es decir el importe de la compraventa del inmueble y la forma de pago;  el plazo máximo para formalizar la operación ante notario; el reparto de los gastos (notaría, registro) el reparto de impuestos, etc… Es importante tener en cuenta que no es obligatorio firmar el contrato de arras, se puede ir directamente ante notario. Pero una vez realizado, las partes deben cumplirlo.

En la práctica, las partes no suelen acudir a un abogado para la redacción del contrato, sin embargo es muy recomendable acudir a un letrado.

 

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Es necesario realizar una revisión jurídica del inmueble que se va a comprar.  El comprador tendrá que identificar antes de comprometerse en un contrato de compraventa con arras; la titularidad correcta de la vivienda, el estado de cargas, el estado de pago de los impuestos de esta vivienda, si hay derramas etc, etc…Para ello tendrá que solicitar al vendedor una serie de documentos que atesten que todo está en orden para poder comprar con tranquilidad.

Si eres vendedor, tendrás que comprobar que el comprador está en disposición de poder pagar la totalidad del piso, que tiene la liquidez necesaria para que le concedan el crédito, que el dinero proviene de ingresos justificados etc…Esta revisión es necesaria tanto si eres comprador o vendedor para saber qué estás vendiendo o comprando y ser consciente en todo momento de todas la pautas recogidas en el acuerdo que protejan tus intereses.

 

Para evitar sorpresas, dicho acuerdo debe contener todos los datos fundamentales de la operación, como es la identificación exacta de la vivienda describiendo todas sus características incluyendo los anexos como puede ser el garaje o trastero; las posibles cargas de la propiedad; así como cualquier otro punto acordado, como puede ser el reparto de gastos de impuestos o las  facturas pendientes de la casa.

 

Una vez alcanzado el acuerdo, ambas partes firman el contrato de compraventa y en este momento, el comprador entrega al vendedor una señal para reservar la vivienda durante un plazo determinado. Este importe se descontará del precio total de la operación.

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Existen tres tipos de arras:

 

  • Penitenciales: Son las más utilizadas y habituales. Están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a ambas partes a retractarse y desvincularse de la venta mediante penalización. Si es el comprador quien se retracta en la compra, este perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si es el vendedor quien se retracta, este tendrá que devolver al comprador la cantidad recibida en concepto de arras y además como penalización entregar esta misma cantidad. Por este motivo se habla de devolver el doble de lo recibido.  Ninguna de las dos partes puede obligar a la otra a vender o a comprar. La denominación de penitenciales debe aparecer expresamente en el contrato.
  • Confirmatorias: Estas arras están reguladas en el artículo 1124 del Código Civil. Las arras se consideran únicamente como un anticipo de pago. En caso de desistimiento o renuncia de una de las partes, La otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato. Tampoco es obligatorio que en caso de resolución se consideren perdidas las arras por parte del que desiste.
  • Penales: Estas arras están reguladas en el artículo 1152 del Código Civil. En este caso se entregan unas arras y se establece una penalización por daños y perjuicios muy específica en caso de resolución, pero que no corresponde necesariamente con el importe de arras entregadas. Por otro lado, La otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato, además del cumplimiento de la pena.

La cantidad a desembolsar para finalizar el contrato de arras debe ser acordado por el comprador y el vendedor. En el caso de que el comprador esté muy seguro de llevar a cabo la operación, es conveniente que la cantidad sea lo más elevada posible para asegurarse de que el vendedor no se eche atrás. Lo mismo en caso de que el vendedor esté muy seguro. En definitiva, si la cantidad es demasiado baja,  esto podría suponer una ruptura por cualquiera de las partes generando una inseguridad en el cierre de la venta.

En el caso de que la vivienda sea nueva, es muy probable que el promotor cuente con un contrato de arras en el que se establezca una cantidad fija, que normalmente gira en torno al 10% del precio final, eso sí, con prácticamente ningún margen de negociación.

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