Una vez apalabrado con el vendedor nuestra intención de comprar el inmueble, nos surge la idea de cómo hacer un contrato de arras.
¿Qué información debe contener el escrito? ¿Quién lo tiene que firmar? ¿Es necesario acudir a un abogado para prepararlo?
El contrato de compraventa con Arras debe recoger todos los datos que aparecerán en la futura escritura de compraventa ante notario.
Tiene que identificar claramente la vivienda que vamos a comprar así como sus anexos como pueden ser la plaza de garaje o el trastero. El precio de compra tiene que venir claramente expuesto así como la forma de pago que hemos acordado con el vendedor. En referencia a la forma de pago, se reflejarán las cantidades que se entregan en concepto de arras, especificando que éstas se descontarán del importe total de compraventa (normalmente un 10%). Tendremos que adjuntar al contrato de arras, una fotocopia del cheque o de la transferencia con la que se ha realizado el pago de las arras, ya que el notario más adelante pedirá el justificante de este pago y lo insertará en la escritura de compraventa.
Al futuro comprador le interesará entregar una cantidad pequeña en concepto de arras penitenciales y señal ya que, en caso de renunciar a la compraventa, perderá la cantidad entregada. Por otra parte, entregar una cantidad más elevada puede ser interesante cuando el comprador está totalmente seguro de comprar el inmueble. De esta forma, el vendedor tendrá más difícil retraerse de la futura venta de la vivienda, ya que estaría obligado a devolver por duplicado dicha cantidad.
Hay que tener cuidado en el caso de que estemos comprando obra nueva porque el precio fijado incluye tanto los honorarios del agente o empresa comercializadora como el IVA, si este último no aparece debidamente desglosado.
En el contrato de arras también tendrá que enunciarse claramente el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública. Normalmente se suele pactar una fecha tope ya que es muy difícil en este momento saber exactamente cuándo se va a escriturar ya que muchas veces depende de la disponibilidad del banco que otorga el crédito hipotecario así como de la disponibilidad del notario.
Por fin, el contrato de arras tendrá que incluir pactos y acuerdos sobre distribución de gastos en la compraventa así como el reparto de impuestos.
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Con respecto a quién tiene que firmar el contrato de arras, tienen que firmar las dos partes: el que vende la vivienda y el que la compra. El vendedor tiene que tener capacidad legal para disponer del bien es decir que tiene que ser el titular de la vivienda en el Registro de la propiedad. Si la vivienda tiene varios titulares tendrán que venir a firmar todos, no vale con la firma de sólo uno de ellos, salvo poder notarial de unos a favor de otros. Por ello, es necesario verificar antes de la firma del contrato de arras que él que va a firmar puede realmente vendernos el inmueble (propietario), ya que ni familiares ni agentes inmobiliarios pueden firmar en nombre de otros. Como caso particular, si la vivienda es el domicilio conyugal de un matrimonio, tienen que firmar ambos cónyuges, aunque uno de ellos no sea propietario.
Para poder hacer una buena redacción del contrato, es importante hacer una revisión jurídica del inmueble que se va a comprar. Por ello, si no está comprando a través de profesionales inmobiliarios como Look and Find Castellana, que habrán comprobado la situación jurídica del inmueble antes de comercializarlo, te recomendamos que, antes de firmar un contrato de arras, acudes a un abogado especializado en temas inmobiliarios para que solicite y verifique toda la documentación del inmueble, y que, en base a dicho análisis, redacte un contrato específico. Esta revisión es necesaria para proteger tus intereses.
Antes de firmar un contrato de arras, es aconsejable buscar asesoramiento jurídico de abogados especializados en derecho inmobiliario para que nos asesoren sobre todos los aspectos relativos a la compraventa y que nos preparen un contrato de arras que garantice nuestro punto de vista, ya sea como vendedor o comprador, al poner sobre la mesa y arriesgar grandes cantidades de dinero.
Como consejo, no deberías utilizar modelos de contratos de Internet, ya que se corre el riesgo de tomar como referencia modelos que no corresponden a nuestra situación o jurisdicción y que distan mucho de lo que debe ser un modelo específico y adaptado. Un modelo de contrato de internet no se adaptará necesariamente a cuestiones concretas acordadas por ambas partes. Por ello, es necesario redactar un contrato adaptado a nuestra situación.
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